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[摘要] 国庆节前后,各地不断出台的楼市调控政策,让不少人记忆犹新。这波楼市大杀器出台后,效果可谓立竿见影,但今年前9个月,房地产市场留给大家的印象可能就8个字。
国庆节前后,各地不断出台的楼市调控政策,让不少人记忆犹新。这波楼市大杀器出台后,效果可谓立竿见影,但今年前9个月,房地产市场留给大家的印象可能就8个字:
“地王”频出,房价高企。
不过,你是否知道,哪里涨得厉害,疯涨又到底与什么有关?记者注意到,近日中指研究院公布的一组数据,揭示了答案。
2万亿“卖地”收入,近8成来自住宅用地
中指研究院数据显示,2016年1-9月,300个城市共成交土地15585宗,同比减少7%;成交面积57508万平方米,同比减少2%。其中,住宅用地4262宗,同比减少2%;成交面积18309万平方米,同比基本持平。
与土地成交数量同比略减或持平相对应的是,土地出让金在快速增加,这意味着,土地价格出现了大幅上涨。
1-9月300个城市土地出让金总额为19262亿元,同比增加40%。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%,占到了前者的77%。1-9月,40个大中城市出让金以同比上涨为主。
中指院数据显示,9月,10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交,南京以125万平方米的成交量排在首位。1-9月,10重点城市中深圳、天津、杭州、南京、武汉5城市住宅用地累计成交量超过去年同期。
一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系,对于部分地方政府来说,土地出让的完成并不单纯看土地成交面积,而是看土地成交出让金。从土地出让金的同比上涨角度看,受价格上涨的影响,土地背后的资金流动更为活跃,对地方政府来说自然是好事,当然也要提防部分地价过高的风险。
“地王”频现,这些城市亮了
2016年1-9月,住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域地王,可谓“含金量”十足,杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录,天津、南京则创造年内地王。
1-9月,土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元,同比增加58%,上榜门槛达186亿元,同比上涨约52亿元。其中,在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居,上海、苏州、杭州、天津等分获2-5名,出让金分别为1360.4亿元、1269.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。
不得不提的是,在“地王”成交总价排行前十这些城市中,除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外,南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%,其中,深圳甚至达到了238%。同比下滑城市中,北京、广州降幅仍超五成,长沙、成都降幅较小。
大城市土地出让金同比上涨幅度大,这和土地价格在短期内快速上升有关系,此类城市房价上涨比较快,去库存效果比较好,一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的,所以房企会积极拿地和补库存,这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象的加剧。
“高烧”的土地能否降温?
土地出让金总额大幅上涨,高溢价成为了一二线城市土拍常态。
数据显示,1-9月300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。
开发商争相拿地,溢价率较高,因素比较复杂,不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨,更重要的是房地产开发商资金来源增多了,资金成本也降低了,地价也跟着涨了,特别是一线城市和热点的二线城市,很多资金都在向房地产市场聚集。
各大房企不惜重金拿地,一二线城市的房价如脱缰野马,为了严防失控,22城市已先后出台楼市调控新政。
据介绍,土地市场降温其实比抑制房价会更有效,一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少,可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管,也使得房企激进拿地的动作会收敛。
据新华社报道,受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响,近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议,金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管,防控楼市风险和泡沫。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉就指出,目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外,还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入,再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等,甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金,也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管,引导更多的资金进入实体经济。
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